日本民宿(民泊):即將全面合法化 會否引發產業泡沫

【品橙旅遊】日本在「觀光立國」戰略下大力推進旅遊業發展,民宿(編按:日本稱為「民泊」,以下同)是解決住宿不足、刺激地方經濟和為民眾增收的良策之一。不過,從日本現狀來看,民宿更像一把「雙刃劍」,利弊都十分明顯。


2017 年 6 月 9 日本參議院通過了一項立法議案(編按:「住宅宿泊事業法案」,通稱「民泊新法」),全面解禁民宿,這等於是為各大短租平臺在日本的進一步擴大開了綠燈。然而,儘管民宿業在日本的前景明朗,但其亟待解決的問題依然有很多。

此外,對於民宿業的過熱傾向,日本已經開始有聲音擔心是否會出現產業泡沫。

即將全面解禁民宿業

在 2016 年之前,在日本法律裡,把自家閒置的空屋以低廉的價格出租給遊客的情況,都是違法的。然而,近年來,外國遊客的增加帶動了日本的旅宿消費,日本各大酒店(飯店)的入住率長期居高不下,使得日本酒店(飯店)行業持續超負荷運轉,也催生出人們對空置房屋的關注。保守的日本人,開始逐漸思考起如何把民宿合法化。

據日本媒體報導稱,2017 年 6 月 9 日,日本“民宿”解禁法案在眾議院表決通過。該法案在眾議院之後有望在本屆國會通過,最早將於 2018 年 1 月正式實施

據悉,新法案中規定民宿的營業時間一年裡不得超過 180 天,房東要在當地政府辦事處進行註冊,各個地方還可以依據當地條例進行縮短或者增添要求。如果有違反法令的行為會被勒令停業,以及被處以 100 萬日元以下的罰款或 6 個月以下的監禁。

值得注意的是,國家政策一直是民宿運營商們一個比較頭疼的事情,柏林、三藩市(舊金山)、紐約等城市都曾經對短租行業進行過或多或少的限制。此前,以 Airbnb 為代表的民宿運營商在日本市場一直處於灰色地帶。

Airbnb 此前曾表示,日本現在是亞太地區最受歡迎的市場,有 500 萬用戶在日本使用過 Airbnb,產生了 83 億美元的收益。但實際上當地只有 5 萬多套房源,很多市區民宿都是違法經營,住客也會遇到一些麻煩。如今,新法案的通過,也意味著 Airbnb 可以準備在日本市場放開手腳地「大幹一場」了。

值得注意是,準備在日本民宿市場「大幹一場」的,還有來自中國的運營商——途家

據日本媒體報導稱,早在今年 2 月份,如家就在日本成立了全資子公司——日本途家。報導還稱,途家從房東手中收取的傭金為住宿費用的 3%,低於中國的 12%,目的是拓展更多當地民宿房源。此外,為了豐富消費群體的房源選擇,途家還和日本酒店(飯店)預約網站 Relux 的運營方 Loco Partners 展開了合作,這個主打高端酒店(飯店)的平臺旗下的 700 多家旅館已開始陸續在途家的平臺上線。

有業內分析稱,在日本民宿市場,Airbnb 比較有優勢:2015 年它在日本的房源超過了 3.5 萬間。在日本較緊的政策下,它依然創造了 22 億美金的經濟收入。不過,與 Airbnb 不同的是,途家的服務將針對赴日旅遊的中國人,而且還嘗試提供接送、一日遊等圍繞民宿相關的服務。因此,「途家」的後發優勢也不容小覷。

負面問題令人擔憂

儘管日本即將全面解禁民宿業對於相關運營商來說是一個利好的消息,但是,日本民宿業的發展對傳統旅館業、租房市場、民宿周遭的居民造成的損害也不容忽視。

早在 2016 年,日本全國旅館聯盟就曾表示,這些民宿並不符合消防法規和建築基準法的要求,存在著一定的安全隱患。於此同時,在 Airbnb 上面登記的 2.6 萬間日本民宿中,約有 61% 的民宿,都是「無人」住宅。也就是說,這些民宿背離了合理利用空屋的初衷,而是為盈利目的存在的。

民宿越來越多也意味著對傳統的旅館業構成越來越多的威脅:面對著不用繳納過多賦稅,卻能提供更好更便宜的住宿體驗的民宿,傳統旅館業的競爭力不斷地被削弱。全國旅館聯盟甚至認為,法國的失敗是日本最好的反面教材,現在覺醒尤未晚矣。

另外,民宿潮的興起也滋生了更多的漏稅、黑仲介,破壞了行業的信譽。由於民宿的特殊經營方式,上述隱患似乎幾成事實。私人名下的民宿,不但有著更大的漏登逃稅可能,也會催生一些名為民宿個體業主、實則背後是企業運作的黑幕。在某種意義上,沒有法律立法的民宿更多的是一種非法行為的溫床。

最後,加劇本地居民與外國遊客的文化摩擦和衝突。日本作為島國文化較為濃厚的國家,如何解決日本居民與日益增多的外國遊客的磨合,一直是備受關注的社會性課題。而在民宿能夠產生經濟效益、增添地方城市活力之餘,如何避免這種社會問題加劇,也是民宿業謀求發展時不可回避的課題。

值得注意的是,由於民宿遭到了附近居民的強烈反對,以及此前曾發生過的民宿內自殺事件,民宿對集合式住宅大樓的聲譽也造成了不好的社會影響,從而損害了房屋的資產價值。2015 年年底,日本高層住宅樓白金 Tower 就制訂了一系列禁止民宿的措施。他們依靠 Airbnb 的網站監測,一旦發現有人將白金 Tower 內的房屋作為民宿在 Airbnb 上進行登記,大樓的管理者會對入居者進行警告。

那些在共同的居住空間裡進行民宿活動的行為,對普通居民的正常生活產生了巨大的影響。這一點,令既有利益者們無不感到憂心忡忡。

此外,新法案中對民宿的全年營業天數設置了 180 天的上限。簡單來說,這意味著全年的出租天數比例被限制為 50%,民宿服務的運營商已開始叫苦連連,認為「這樣根本賺不到錢」。

過熱會否出現泡沫

與普通地產相比,民宿最大的優勢就是除了能夠享受地產增值之外,還可以在房屋空閒時收取租金,業主能通過租金收回購買房屋的成本。

有業內分析認為,面對著越來越顯得供不應求的日本旅館業和亟待解決的空屋閒置問題,民宿業的全面解禁,使得民宿成為了資源合理配置的一個新的方向。

日本政府此前曾提出到 2020 年將訪日遊客人數增加至 4000 萬人的目標,據稱,進一步超過 6000 萬人的目標也在考慮當中。在東京 2020 年奧運週期內,除了東京房價的上漲外,由奧運旅客所帶來的收入也會是相當驚人的。因此,投資民宿房產比單純的房地產有更大優勢。

不過,對於民宿業的過熱傾向,日本已開始有聲音擔心是否會出現泡沫。據悉,在東京奧運會之前,民宿服務將越來越火爆,亞洲的投資熱錢也在湧入,業界裡酒店(飯店)、旅館和民宿運營商各方的投機心理也錯綜複雜。(品橙旅遊:Junius)


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